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在金钱债权执行中,人民法院对被执行人名下的不动产采取强制措施,案外人能够提供证据证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定情形的,则异议成立,法院停止执行该不动产。该法律规定的理论基础,是保护案外人的物权期待权。物权期待权制度冲击了抵押权制度,为防止期待权的滥用,动摇抵押权的公信力,有必要对物权期待权的内涵和构成要件进行严格把握。在房产强制执行的案件中,物权期待权在符合何种条件后才可以转化为完整的权利?以房产抵工程款的商品房买卖合同能否认定为享有物权期待权?在物权期待权与抵押权相冲突的时候,满足哪些条件时才能突破抵押权制度保护买受人利益呢?本文拟从法律规定及法理上进行深入分析,探讨以上问题。
Abstract：(1)第28条:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。
(2)第17条:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。
(3)赤水市农村信用合作联社与遵义市珂海房地产开发有限公司借款合同纠纷再审案,最高人民法院经审理认为:根据“批复”第一条、第二条,交付全部或大部分房款的购房人的所有权优先于抵押权。该案中,二审法院根据案涉房屋实际开发人罗永中、单小洪已将设定抵押的房屋予以出售或者安置回迁户,购房人已全部或大部分交付了房款,并已实际交付房屋等事实,认定赤水农信社享有的抵押权不能对抗购房人,判决驳回赤水农信社要求确认对抵押物享有优先受偿权的诉请,符合“批复”的规定。
(4)天津津铁路华运输服务有限责任公司、河北信投集团资产管理有限公司再审案中,最高人民法院判决为:根据《物权法》第九条之规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力。路华公司虽然与鸿基公司签订了商品房买卖合同、支付了大部分购房款并实际办理了入住手续,但双方并未完成案涉房屋的过户登记手续,路华公司尚未成为该房屋登记权利人。信投公司向鸿基公司主张的债权及为担保该债权实现所设立的抵押权,均成立于路华公司与鸿基公司签订商品房买卖合同之前,该抵押权经依法登记,并经生效判决确认为合法有效。根据《物权法》第191条之规定,鸿基公司作为抵押人,未经抵押权人同意转让抵押财产,该转让行为不能发生物权变动的法律效果。信投公司作为抵押权人,依据生效判决主张实现抵押权,具有事实和法律依据,路华公司以其购买该房屋,支付了大部分房款、实际占有使用为由,要求阻却对该房屋的强制执行,缺乏法律依据。“批复”系针对建筑工程承包人优先受偿权行使问题的规定,本案路华公司与鸿基公司之间法律关系的性质为商品房买卖合同关系,信投公司与鸿基公司之间法律关系的性质为借款合同关系,路华公司依据上述司法解释主张本案当事人之间的权利顺位,缺乏法律依据。且路华公司作为经营性企业,其购买案涉房屋后实际用于注册公司、生产经营,亦不属于上述司法解释规定的“消费者”,路华公司依据上述司法解释规定,主张其享有的债权可以对抗信投公司抵押权行使的申请再审理由不成立。
(5)龙卫球:《民法总论》,中国法制出版社2001年,第149页、第6页。
(6)张雅萍:《期待权导论》,黑龙江大学2011年博士学位论文。
(7)王利明:《试论我国不动产登记制度的完善》,载《求索》2001年第6期。
(8)张雅萍:《期待权效力之法理学探究》,载《学术交流》2011年第4期。
(9)同前引[6]。
(10)《细说工程款优先受偿权——最高人民法院研究室有关人士谈〈合同法〉第286条司法解释》,载《中国采购与招标工程建设与施工通讯》2002年第32期。
(11)参见浙江省嘉兴市秀洲区人民法院(2015)嘉秀撤初字第4号民事判决书、嘉兴市中级人民法院(2015)浙嘉撤终字第4号民事判决书。
(12)参见甘肃省高级人民法院(2015)甘民二终字第74号民事判决书。
(13)江必新、刘贵祥主编:《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》,中国法制出版社2016年版。
(14)同前引[13]。
(15)同前引[13]。
(16)李潇莹:《论我国期待权的民法保护》,广西师范大学2016年硕士学位论文。
(17)同前引[16]。
(18)《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》:一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定,认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
(19)参见司贵强、中国长城资产管理股份有限公司吉林省分公司案外人执行异议之诉(2018)最高法民申403号。
(20)《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》:二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
(21)同前引[13]。
(22)同前引[13]。
(23)同前引[13]。
(24)同前引[13]。
基本信息:
中图分类号:D923.2
引用信息:
[1]张丽洁.论物权期待权与抵押权的适用规则——从未经变更登记的房产强制执行的角度[J].甘肃政法学院学报,2019,No.163(02):119-128.
2019-03-30
2019-03-30